Instytut Ronalda Reagana
Absurdy prawa budowlanego

Absurdy prawa budowlanego

dodano: 08.02.2011

Popularna teza głosi, że dziury w drogach nie są prawicowe ani lewicowe. To prawda, ale nie oznacza to że w samorządzie nie ma miejsca na polityczne idee, że liczy się tylko dobra technika sprawowania władzy. Warto walczyć o słuszne idee, bo one w dłuższym okresie czasu zawsze przekładają się na lepszą jakość życia mieszkańców. Dziś przyjrzymy się działaniu prawa budowlanego i absurdom z tym związanych.

Wielkie kontrowersje wzbudziła ostatnio sprawa zablokowania budowy apartamentowca przy ul. Złotej w Warszawie. Przypomnę: ten luksusowy budynek zwany Żaglem zaprojektował wybitny amerykański architekt Daniel Libeskind, urodzony zresztą w Polsce. Prawomocne pozwolenie na budowę zostało unieważnione przez NSA i cofnięte do ponownego rozpatrzenia. Rozpoczęta – legalnie – budowa została wstrzymana i w centrum miasta straszy kolejny szkieletor. Ten sukces Warszawa zawdzięcza grupce mieszkańców, którzy od lat konsekwentnie torpedują inwestycję. Zaraz po korzystnym dla siebie wyroku ogłosili, że każda kolejna, pomyślna dla developera decyzja również zostanie zablokowana. Czy Polska musi być takim krajem?

Jako burmistrz dzielnicy na terenie której dzieją się te wydarzenia ostro zaprotestowałem. Skrytykowałem przede wszystkim absurd, polegający na możliwości unieważnienia przez sąd prawomocnych decyzji. To podważa jedną z fundamentalnych relacji obywatel-państwo, czyli zaufania obywatela do organów władzy i ich decyzji. Nie może być tak, że za błędy organów państwa odpowiada osoba prywatna. Nie może być też tak, że dowolna grupka osób, czy to w poczuciu misji, czy też w dbałości o prywatne interesy, może bez końca blokować każdą inwestycję. Wszak czas to pieniądz, a dla ogromnych inwestycji czas to ogromny pieniądz – i każdy protestujący dobrze o tym wie. Czy to komitet osiedlowy, czy pseudoekolog, każdy protestujący ma dowolnie dużo czasu i może bez końca szachować tym inwestora.

Dzieje się tak, bo w postępowaniu administracyjnym (czy to o warunki zabudowy czy pozwolenie na budowę) każdy sąsiad jest stroną i może do woli protestować. Jest to dość osobliwe, bo postępowanie administracyjne ma to do siebie, że liczą się tylko argumenty (uchybienia) formalne, nie zaś ewentualne niedogodności jakie sąsiad poniósł. Mówiąc obrazowo: prawo budowlane nakłada pewne wymogi, na przykład odległość nowego budynku od okien starego, normy nasłonecznienia, i jeżeli inwestor ich nie spełni, to urząd nie ma prawa wydać pozytywnej decyzji. Ale to co nie jest przewidziane w prawie budowlanym, a stanowi uciążliwość dla sąsiadów (na przykład wzmożony ruch samochodowy, likwidacja zieleni), w żadnej mierze nie jest w postępowaniu administracyjnym argumentem. Liczy się tylko zgodność z przepisami prawa. Zatem zaradni sąsiedzi raz po raz wyszukują rozmaite kruczki prawne i przeciągają postępowania w nieskończoność, wszak sąd musi rozpatrzeć każdy proces, a w Polsce trwa to rekordowo długo. To kosztuje masę czasu, pieniędzy i szarga reputację Polski na świecie. Po wyroku w sprawie Żagla o Polsce, w jak najgorszym świetle, pisała prasa fachowa od Hong Kongu aż po Nowy Jork. Autor niniejszego felietonu miał wątpliwą przyjemność tłumaczyć się przed niemiecką telewizją ZDF z tego niezrozumiałego dla Europy Zachodniej zjawiska. Nie trzeba dodawać jak fatalnie odbije się na wizerunku naszego kraju ta sprawa i ile miliardów dolarów inwestycji ominie z tego powodu Polskę.

Kolejny absurd: w myśl polskiego prawa tam, gdzie brak planu zagospodarowania niezbędne jest uzyskanie warunków zabudowy. O ile plan zagospodarowania przyjmowany jest w (przydługiej) procedurze, poddawany kontroli społecznej i przygotowywany przez grono ekspertów, to warunki zabudowy wydawane są uznaniowo w zaciszu urzędniczego gabinetu. Oprócz zasady „dobrego sąsiedztwa” – pełna uznaniowość. Żadnej publicznej debaty, konsultacji. A w dużych miastach planami pokryte jest tylko 10-20% powierzchni!

To nie koniec. Otóż każdy plan zagospodarowania musi być zgodny ze studium rozwoju miasta, dokumentu o większym stopniu ogólności. Wydawałoby się zatem, że tam gdzie brak planu, należy posiłkować się studium. Błąd! Otóż studium nie jest aktem prawa miejscowego i jako takie nie może stanowić podstawy do decyzji o warunkach zabudowy. Mrożek? Gombrowicz? Nie, polska, szara rzeczywistość.

Nawiasem mówiąc w latach 90. ustawa unieważniła wszystkie plany miejscowe, argumentując że są zbyt mało dokładne. Uznano że w interesie gmin będzie szybkie uchwalenie nowych, lepszych. A jednak… po kilkunastu latach planistyka miejska leży. Może po części z uwagi na duże koszty sporządzania planów, może z uwagi na bezwład władz samorządowych, a może nieraz dlatego że w mętnej wodzie łatwiej pływać?

Samo planowanie, zresztą, nie zawsze jest skutecznym narzędziem porządkowania krajobrazu miejskiego. Nie ma sposobu na usunięcie z pejzażu szpetnego, ale już istniejącego obiektu, nie można też wymusić na właścicielach zabudowy pustych działek. A takie plomby w centrach miast potrafią straszyć kilkanaście lat.

Cóż zresztą po najlepszym nawet planie, skoro krajobraz szpecą wszechobecne reklamy wielkoformatowe. I nawet jeżeli prawo zezwala w niektórych przypadkach na ich usuwanie, to procedura jest długotrwała i mało skuteczna. W praktyce usunięcie takiego urbanistycznego chwasta jest prawie niemożliwe. Znowu na drodze staje powszechny „imposybilizm” a także bezwład urzędowy.

Wnioski wcale nie są jednostronne. Na pewno potrzeba w pewnych miejscach uproszczenia prawa i ułatwień dla inwestorów. Ale z drugiej strony są pewne obszary, w których ściślejsza kontrola publiczna jest niezbędna, by uchronić przestrzeń publiczną przed chaosem.

W następnym odcinku zajmiemy się kopalnią absurdów jaką jest grupa PKP i jakie z tego powodu kłopoty wynikają w centrach miast.

Wojciech Bartelski

Felieton ukazał się w biuletynie mazowieckim “POgłos”